如何操作股票杠杆
记者李贝贝 上海报道
8月7日下午，上海今年第四批次集中供地中，绿城以48.048亿拿下徐汇区斜土街道xh128D-07地块，折合楼板价131045元/平米，成为上海涉宅地单价新“地王”，并刷新了全国涉宅地最高单价。在此之前，全国单价“地王”是2016年8月中旬由闽系房企融信集团以110.1亿元斩获的中兴路一号项目。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《》记者指出，该地块为全国住宅用地最高地价项目，在当前土地市场形势下，单价地王出现具有非常强的信号意义，也体现了更多购地资本关注优质城市和优质市场，对于增强房地产和重点城市的信心具有积极的作用。
值得注意的是，斜土街道xh128D-07地块为小米退地。据悉，小米于2021年10月耗资15.5亿元竞得该幅地块，并缴纳了3.1亿元的保证金。但因拿地后2年未开发，该幅地块在今年3月被上海市规划和自然资源局重新收回，并列入了徐汇区今年的土地储备计划中。
小米退地迎来“新主”
2021年10月，小米集团耗资15.5亿元竞得徐汇区斜土街道xh128D-07地块，并缴纳了3.1亿元的保证金。但因拿地后2年未开发，该幅地块在今年3月被上海市规划和自然资源局重新收回，并列入了徐汇区今年的土地储备计划中。规划显示，重新上架出让的地块容积率由3.0调整为2.2，土地性质也由“商办”变成“住宅”。
彼时，上海中原地产市场分析师卢文曦就向记者分析称，徐汇滨江板块拥有醇熟的商业、教育等配套设施，且具有丰富的文化和经济价值，板块内住宅项目具有较高的投资价值，而“该幅地块的土地性质变为住宅，必然会受到开发商的热捧”。
与业内预期一致，8月7日下午，上海市浦东新区房地大厦举行今年第四批次集中供地活动，徐汇区斜土街道xh128D-07地块受到热捧，包括保利发展（600048）、华润置地、中海地产和西岸集团联合体、宸嘉发展、越秀地产和象屿地产联合体、招商蛇口（001979）和徐汇城投联合体、绿城等7家房企组团报名竞拍。
出让公告显示，斜土街道xh128D-07地块出让面积16666平米，容积率2.2，可建面积36665平米，起拍总价36.96亿元，起拍楼面价10.08万元/平米，封顶总价48.048亿元，封顶楼面价13.1万元/平米。而该幅地块设置了48.048亿元的最高限价，即溢价率上限为30%，这也是本轮出让的5宗地块中唯一设置了溢价率上限的地块。
8月7日下午，经过72轮竞价，斜土街道xh128D-07地块溢价封顶、进入摇号环节，招商&汇成、宸嘉、绿城、中海&龙华建设，4家房企参加摇号。最终绿城集团摇中该幅地块，成交总价48.048亿元，楼面价达13.1万元/平米。
值得一提的是，13.1万元/平米刷新了上海公开土地交易市场中涉宅地的最高楼面价纪录。在此之前，2016年8月17日，经过426轮举牌，融信中国击败16家房企，以110.1亿元总价、楼板价10万元/平米、溢价率139%竞得静安区中兴社区NO70202单元332-01-A、333-01-A地块，成为上海单价地王。
根据出让文件，该地块限高80米，装标要求为5000元/平米，不设中小套要求，且没有最低套数和保障房的要求。从地理位置上来看，徐汇斜土街道地块紧邻徐汇西岸金融城，附近有、启元、御江廷等众多豪宅红盘，该地块位于汇元玺项目及启元项目之间。而即使在市场下行期间，上述豪宅项目依然战绩辉煌。
例如，由招商蛇口&香港置地&徐汇城投打造的汇元玺项目，销售均价约13.1万元/平米，两开两罄，平均认购率286%，均触发积分入围；香港置地开发的启元项目，均价约17.8万元/平米，今年4月开盘时收获了约235%的认购率。
业内分析，绿城摘获该地块后也将打造为纯粹的大户型、高总价的豪宅。同时，随着房地联动价限制取消，徐汇滨江的价格体系有望被刷新。严跃进认为，现在上海市中心核心地段的新房并不多，不少二手房交易去化之后，新房的购买力一直在积累，斜土街道地块后续“房价卖到20万元/平米以上的可能性比较大”。
土地市场分化依旧严重
据上海土地交易市场官微消息，8月7日上海共有5宗地块入市交易，分别位于浦东新区、虹口区、青浦区、奉贤区、徐汇区，总出让面积11.56万平米，总建筑面积25.55万平米，总起价97.7亿元。
在拿下徐汇区斜土街道地块之前，绿城还竞得了虹口区江湾地块东至HK0018-02地块。该地块起拍总价11.27亿元，起始楼面价45500元/平米，保利发展、绿城、象屿3家竞买人参与该地块竞拍，经过24轮竞价，由绿城以总价12亿元斩获，成交楼面价48447元/平米，溢价率6.48%。
除此之外，其余3宗地块均为底价成交。其中，上海奉贤新城上江南置业有限公司以底价竞得奉贤区奉贤新城11单元A02C-03地块，成交价25.5亿元；上海保利建锦城市发展有限公司以底价竞得青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块，成交价4.28亿元；上海浦东土地控股（集团）有限公司底价竞得浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块，成交价19.62亿元。
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克而瑞研究中心分析指出，从本轮土拍的竞拍房企名单来看，依然以央国企为主，民营房企仅有绿城和宸嘉发展参拍。总体来看，上海本轮土拍如期延续冷热分化的格局，整体溢价率升至12.1%，刷新了2023年以来月度溢价率新高。挂牌的5宗地全部顺利成交，揽金额105亿元。其中徐汇滨江溢价30%摇号成交、虹口江湾地块6.48%低溢价成交，余下的三宗位置稍偏远的地块均底价成交，冷热分化十分明显。
上海中原地产市场分析师卢文曦强调，当前企业还是要面对保交付、销售等重要任务，拿地的重要性往后靠：“从今日的拍地表现可以看出，土地市场分化依旧严重，只有重点地块可以获得重点投入。”
“究其原因，很大程度上还是与市郊区新房去化速度差异有关。”克而瑞研究中心分析称，尽管在“517”新政之后，市场有一定的积极效果，但是利好更多地集中在市区，中心城区优质项目更是出现“日光盘”，郊区项目去化缓慢，部分项目开盘去化率甚至在个位数。
CRIC数据监测显示如何操作股票杠杆，7月（截至7月31日）共有23个项目开盘，上海商品住宅成交面积为53.49万平米，同比微降1.6%，环比下降33.1%；成交金额为347.95亿元，同比微降2.15%，环比下降43.79%。不过，克而瑞研究中心表示，政府正继续释放积极信号。7月22日，房贷利率再次下调，上海首套房贷利率降至3.4%，二套房贷利率根据区域不同分别为3.6%和3.8%。这一举措进一步降低了购房者的购房成本，有利于购房需求的释放，与前期“稳市场”“去库存”配套政策叠加形成合力，有助重振市场信心。
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